Pháp lý đầu tư Đất Nền

NHỮNG LƯU Ý VỀ PHÁP LÝ KHI MUA ĐẤT NỀN

Pháp lý đất nền có lẽ là câu hỏi được rất nhiều những người mới đầu tư quan tâm vì sợ những rũi ro khi mua đất qua hợp đồng mua bán nhưng chưa có sổ, các dự án đều khoảng 1 năm mới ra sổ như vậy có an tâm mua hay không, có hợp pháp hay không? Vậy hãy cùng Yeshouse tìm câu trả lời dựa trên văn bản Pháp Luật về Bất Động Sản của Việt Nam nhé. 

Dưới dây chúng tôi xin đưa ra nhận định của đội ngũ tư vấn Pháp Luật của Phamlaw có đăng trên website của công ty này, nhận định này dựa trên 2 câu hỏi mà khách hàng gởi đến cho Phamlaw như sau 

  1. Cho tôi hỏi công ty mua đất từ dân hoặc của nhà nước để làm dự án phân lô bán nền cho dân cần có những bước nào ?
  2. Sau khi mua thành công đã có quyết định được bán lô nền cho khách thì cần những thủ tục nào từng bước như thế nào để bán được lô nền ?

Dựa trên hai câu hỏi này chính là Pháp Lý đầu tư đất nền của Chủ Đầu Tư như thế nào để đảm bảo việc phân lô bán nền là theo đúng pháp luật, và khách hàng có thể an tâm khi mua các dự án này. Câu trả lời như sau 

Phân lô bán nền là hình thức đầu tư kinh doanh bất động sản được quy định trong các văn bản pháp luật như Luật đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014Luật kinh doanh bất động sản 2014. Quá trình từ khi nhà đầu tư mua đất của dân hoặc xin Nhà nước giao đất làm dự án cho đến khi được cơ quan nhà nước cho phép bán lô nền cho khác cần thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Đối với trường hợp của bạn, PHAMLAW xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Luật đất đại

Các dự án đều phải tuân theo luật đất đại ban hành mới nhất

Thứ nhất, các bước cần làm để mua đất từ dân hoặc xin Nhà nước giao đất thực hiện dự án.

Điểm a khoản 1 điều 194 về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê như sau:

“1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;”

Quy định trên được hướng dẫn tại khoản 2 điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013:

“1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này.

2. Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.”

Hiện nay không có một văn bản pháp luật nào quy định cụ thể trình tự các bước từ khi xây dựng dự án đầu tư cho đến khi có giấy phép thực hiện đối với dự án phân lô bán nền. Vì vậy, căn cứ vào các quy định trên, thì để mua đất từ người dân hoặc xin Nhà nước giao đất thực hiện các dự án phân lô bán nền cần hoàn thành các công việc sau:

1. Mua đất từ người dân để tiến hành giải phóng mặt bằng

Luật đất đai 2013 quy định các trường hợp thu hồi đất gồm: Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai. Do vậy, đối với các dự án có quy hoạch đất đai của tổ chức kinh tế, Nhà nước không thực hiện thu hồi, tự doanh nghiệp là nhà đầu tư phải mua đất từ người dân. Tuy nhiên, trước đó, nhà đầu tư phải công bố các thông tin về việc tiến hành giải phóng mặt bằng thực hiện dự án.

Trong trường hợp doanh nghiệp xin Nhà nước giao đất, thì phải có đủ điều kiện tại khoản 1, 2, 3 điều 58 Luật đất đai 2013:

“1. Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:

a) Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;

b) Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất,

2. cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.

3. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây:

a) Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;

b) Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;

c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.”

2. Đảm bảo các điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở

Các điều kiện như đã nêu trên bao gồm:

Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
Hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực;
Hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
Khu vực tiến hành phân lô, bán nền không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị.
3.. Được cấp phép thực hiện dự án đầu tư

Khoản 1 điều 194 Luật đất đai 2013 nêu trên đã chỉ rõ: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai. Như vậy, chủ đầu tư phải được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép thì mới có thể tiến hành thực hiện dự án.

Thứ hai, sau khi mua thành công đã có quyết định được bán lô nền cho khách thì cần những bước như thế nào để bán lô nền

Sau khi được cho phép thực hiện dự án và đã có Quyết định về viêc được bán lô nền thì doanh nghiệp là chủ dự án được thực hiên các công việc cần thiết như công bố thông tin, giới thiệu đến người dân; hoặc có thể tiến hành bán đầu giá theo quy định của pháp luật.

Trường hợp bán theo hình thức đấu giá, thì người tổ chức đấu giá phải đáp ứng các điều kiện tại điều 119 Luật đất đai 2013:

–  Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

–  Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước;

–  Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Giao dịch với người mua được xác lập dưới hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng này phải đảm bảo điều kiện có hiệu lực về hình thức, cụ thể tại điểm a khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a. Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Mặt khác, theo khoản 4 điều 13 Luật kinh doanh bất động sản 2014: “4. Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.”

Như vậy, sau khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân, thì nhà đầu tư phải làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân.

Căn cứ pháp lý:
Luật đất đai 2013;
Luật kinh doanh bất động sản 2014;
Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013.

Trên đây là pháp lý về đầu tư đất nền dựa trên các văn bản Pháp Luật của Việt Nam, các nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ dự án trước khi quyết định mua đất nền, lựa chọn chủ đầu tư uy tín để đảm bảo tính pháp lý cũng là một điều cần phải xem xét kỹ càng. 

Tham khảo: Chủ đầu tư đất nền uy tín

QUY TRÌNH MUA ĐẤT NỀN PHÁP LÝ AN TOÀN

Sau khi đã am hiểu về pháp lý đất nền dự án của Chủ Đầu tư và An Tâm về Pháp lý của dự án đất nền đang muốn đầu tư thì tiếp đó là quy trình mua đất nền là điều mà nhiều nhà đầu tư mới vẫn còn khá băn khoăn. Các dự án đất nền đều có tiến độ ra sổ là khoảng 12 tháng hoặc nhanh là 6 tháng, khi mua những dự án đang hình thành và chưa ra sổ như thế này sẽ đảm bảo mang lại lợi nhuận rất cao cho nhà đầu tư, Khi mua khách hàng chưa công chứng sang tên xổ ngay mà phải chờ chủ đầu tư hoàn thiện các thủ tục pháp lý và ra sổ từng nền sau đó sẽ công chứng sang tên cho khách hàng. Quy trình rất đơn giản như sau 

Quy trình mua bán đất nền hoàn chỉnh

Việc mua bán đất nền trải qua nhiều công đoạn từ lúc nhà đầu tư chọn mua đất đến việc đặt cọc tiền, làm sổ đỏ… Các qui trình diễn ra theo thứ tự lần lượt và phải đảm bảo sự chính xác và đầy đủ. Các qui trình bao gồm có đặt cọc, công chứng hợp đồng, chuyển tên sổ đỏ, thanh toán và ký hợp đồng thanh toán.

Quy trình đặt cọc 

Việc đặt cọc mua bán đất nền có thể thực hiện ở tại các văn phòng công chứng hoặc đặt giữa 2 bên và có một người làm chứng. Việc đặt cọc này là việc rất quan trọng đối với quy trình mua bán đất nền bao gồm các nội dung cơ bản sau:

Thông tin pháp lý của người bán bao gồm họ tên, hộ khẩu thường trú, thông tin vợ hoặc chồng hoặc đồng sở hữu người bán nếu có. Đối với trường hợp người bán chưa kết hôn thì cần phải có những giấy xác nhận độc thân tại nơi cư trú. Trong trường hợp ly hôn cần có những giấy chứng nhận ly hôn và xác nhận việc phân chia tài sản của tòa án. Đối với trường hợp nhận thừa kế thì cần phải có di trúc.

  • Thông tin pháp lý người mua.
  • Các thông tin mô tả về nhà đất cụ thể.
  • Tổng số tiền mà hai bên thỏa thuận mua bán.
  • Số tiền đặt cọc.
  • Các đợt thanh toán và hình thức thanh toán giữa 2 bên.
  • Thời điểm hai bên cùng ký hợp đồng mua bán tại các văn phòng công chứng.
  • Các thỏa thuận khác liên quan đến bên chịu thuế TNCN và các lệ phí công chứng của bên chịu phí môi giới.

hợp đồng đặt cọc

Hợp đồng đặt cọc mua đất 

Công chứng hợp đồng

Để việc xây dựng hợp đồng mua bán và công chứng hợp đồng diễn ra một cách nhanh chóng, thuận lợi, tiết kiệm được thời gian dành cho các bên, chúng ta cần liên hệ trước tới văn phòng công chứng để có thể soạn các giấy tớ cần thiết để tiến hành việc công chứng hợp đồng.

  • Bản gốc CMND hoặc hồ chiếu, thẻ căn cước công dân cùng với 4 bản phô tô công chứng.
  • Bản gốc các hộ khẩu thường trú và 4 bản phô tô công chứng của người đồng sở hữu.
  • Bản gốc giấy đăng ký kết hôn cùng với 4 bản phô tô cần phải công chứng.
  • Ngoài ra chúng ta cần phải có một số giấy tờ trong từng trường hợp như giấy chứng nhận độc thân trong khoảng thời gian tài sản được hình thành. Giấy tờ ly hôn và phân chia tài sản do chính tòa án ký, các giấy tờ phân chia tải sản.
  • Bản gốc sổ đỏ nhà đất đang được giao dịch.

Công chứng hợp đồng mua đất nền

Công chứng hợp đồng mua đất nền dự án

Đối với người mua cần phải chuẩn bị là bản gốc CMND cùng với 4 bản phô tô công chứng. Bản gốc hộ khẩu thường trú cùng với 4 bản phô tô công chứng. Trong trường hợp bên bán phải nộp thuế TNCN thì bán thường trừ đi số tiền thuế TNCN này cho bên mua để bên mua có thể tiến hành tự đi kê khai nộp thuế và thực hiện các qui trình chuyển tên sổ đỏ ở phòng địa chính.

Chuyển tên sổ đỏ 

Sau khi đã có bộ giấy tờ đầy đủ của việc mua bán nhà đất thì người mua cần phải tiếp túc thực hiện bước chuyển tên sổ đỏ để hoàn tất quá trình giao dịch của mình.

  • Đến chi cục thuế nơi quản lý nhà đất được giao dịch để kê khai thuế TNCN.
  • Nhận các tờ khai của chi cục thuế và nộp tiền thuế TNCN kê khai vào kho bạc.
  • Nhận các biên lai đóng tiền của kho bạc và quay lại chi cục thuế để lấy các giấy xác nhận đã thực hiện nghĩa vụ đối với nhà nước.
  • Tổng hợp các bộ hồ sơ lên phòng địa chính cấp quận nơi quản lý nhà đất giao dịch để nộp và làm các thủ tục chuyển tên người sở hữu.
  • Ngoài ra người mua phải đóng thêm một khoản phí trước bạ cho nhà nước liên quan đến việc chuyển tên sổ đỏ.

sổ đỏ pháp lý cao nhất của đất nền

Sổ đỏ được bàn giao sau khi thanh toán đủ theo tiến độ dự án và theo hợp đồng

Đối với việc mua đất nền dự án thì người mua không cần phải lo những thủ tục này, chủ đầu tư sẽ phải tự lo hết tất cả các chi phí và thủ tục pháp lý khi đến hạn và khi bên mua đã thanh toán đủ số tiền theo tiến độ hợp đồng. 

Thanh toán và ký hợp đồng thanh toán

Các bên khi ký hợp đồng mua bán tại cơ quan công chứng thường thì công chứng viên sẽ hỏi 2 bên đã hoàn tất các thủ tục thanh toán chưa. Sau đó chúng ta  mới giao các hợp đồng đã được công chứng. Sẽ có tất cả 5 bản hợp đồng được ký kết bao gồm 1 bản lưu phòng công chứng, 1 bản cho người bán và 3 bản cho người mua để thực hiện việc sang tên và đóng thuế.

Việc ký hợp đồng mua bán có thể thực hiện tại văn phòng công chứng đều được. Việc ký hợp đồng mua bán này chi phí tùy thuộc vào hợp đồng ký thường là 1 triệu đồng.

Quy trình mua bán đất nền được tổng hợp một cách chi tiết nhất giúp bên mua và bên bán có thể hoàn thành các thủ tục mua bán một cách đúng quy định hợp pháp và nhanh nhất. Giúp cho 2 bên có thể tiết kiệm được rất nhiều thời gian và tiền bạc cho vấn đề này.